① 毛投報率（Gross Yield）
👉 公式：
📌 計算需包含成本：
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購屋總價
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裝修成本
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權狀稅費 / 代書費 / 貸款手續費
📝 計算案例：
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房屋購入成本：800 萬
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年租金：1.5 萬 × 12 = 18 萬
👉 毛投報率 = 18 萬 ÷ 800 萬 = 2.25%
② 淨投報率（Net Yield） → 房東最該看！
👉 公式：
📌 常見支出包含：
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管理費
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房屋稅、地價稅
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修繕基金
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房屋保險
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房客更換期間空租
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代租代管費用（若有）
📝 計算案例：
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年租金：18 萬
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年支出：
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管理費：2 萬
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稅金：1 萬
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代管費：1.8 萬（10%）
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空租：1 個月（1.5 萬）
👉 年成本合計：6.3 萬
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👉 淨投報率 =（18 – 6.3）÷ 800 = 1.46%
🎯 為什麼淨投報率才是關鍵？
因為真正落袋的才是收益！
很多房東以為自己投報率 3%，實際算淨投報率可能不到 1.5%。
房東常犯的 4 個投報率誤區
❌ 1. 只看毛投報率
忽略空租、稅金、維修。
❌ 2. 忽略房屋折舊
老屋維修成本高，淨投報率自然下降。
❌ 3. 沒考慮租客品質
遇到惡房客，一次維修可能抵掉半年租金收入。
❌ 4. 認為代管費用是成本
其實代管能提升續租率、降低空租，往往讓投報率更高。
提升出租報酬率的 6 個技巧（房東必做）
① 選擇租屋需求強的地段
高投報率物件特性：
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靠近捷運、火車站、商圈
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靠近工業區
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靠近學校、醫院、科技園區
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一樓可商用（報酬率更高）
② 打造高續租率（避免空租）
空租 1 個月，投報率直接下降 0.1～0.3%。
提升續租率的方法：
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快速修繕
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回訊快
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誠信透明
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避免漲租過高造成流失
③ 房屋輕裝修，提高租金價值
小額提升租金價值的方法：
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換新床墊
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換 LED 燈
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加裝電子鎖
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重新刷牆
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換新窗簾
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增加收納櫃
投入 3～5 萬，租金可提升 1000～2000，報酬率大幅提高。
④ 避免買總價太高、坪數太大
小坪數、總價低的物件 → 投報率比較高
例如：套房 400–700 萬的物件，報酬率往往比 2000 萬三房好非常多。
⑤ 避免租給高風險房客（省下未來損失）
租客風險比你想像中更影響投報率。
✔ 可查的資料包含：
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欠稅紀錄
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通緝犯查詢
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司法院裁判書
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LINE 信箱帳號查詢
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手機使用年限（偽造機率低）
（若你願意，我可以幫你做 房客過濾系統 V1.0）
⑥ 使用代租代管提升穩定回報
代管可以協助：
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智慧招租
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快速帶看
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安排修繕
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房客管理
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租金代收代付
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降低空租、爭議、損壞
代管費用通常為 8～10%，但能讓淨投報率「更穩定」。
出租報酬率快速試算
結語：投報率算對，出租才會賺得穩！
出租房子不是靠運氣，而是靠正確計算與管理。
✔ 算準毛投報率
✔ 算清淨投報率
✔ 控制支出
✔ 避免空租
✔ 選好房客
就能讓房東穩定獲利，不怕踩雷！
