房東常見 5 大出租糾紛與解決方法

① 欠租與拖延繳款（遲繳）

問題說明：
房客租金不按時繳、拖延 1～3 個月、甚至完全失聯。

✔ 解決方法：

• **合約中明訂：**遲繳罰則（例：超過 3 日加收 5%）

• 使用自動扣款 / APP 轉帳紀錄，保留證據

• 逾期 30 日以上可依法終止租約（依民法 § 443）

• 必要時申請強制執行（需先提起民事訴訟）

② 房屋損壞與設備維修責任不清

問題說明：
房客退租時主張「不是他弄壞的」，房東無法舉證。

✔ 解決方法：

• 交屋時拍照存證（房東＋房客雙方確認）

• 合約列出：哪些設備由誰維修？

• 使用 LINE 或雲端紀錄維修對話

• 嚴重毀損可向法官請求賠償

③ 房客轉租、群租（擅自隔間）

問題說明：
房客未告知擅自轉租、私自隔間變成多人群租，造成房屋安全問題。

✔ 解決方法：

• 合約寫明：禁止轉租，違者可立即終止租約

• 不定期訪視（提前通知）

• 若查獲群租，房東可依法請求解除契約

④ 房客違規使用：噪音、吸菸、寵物糾紛

問題說明：
鄰居頻繁投訴、房客在室內抽菸、飼養寵物造成牆壁地板損壞。

✔ 解決方法：

• 合約清楚寫明：寵物規範、禁止吸菸、噪音時段

• 重大違規可終止契約並求償

• 建議使用 「違規紀錄通知書」範本

⑤ 房客惡意不退租（延遲搬離）

問題說明：
明明已到期，房客拒絕搬離，甚至以各種理由拖延。

✔ 解決方法：

• 先寄出：存證信函（要求搬離）

• 若超過期限不搬 → 可提出 強制驅離訴訟

• 建議聘請律師，流程更快

如何預防出租糾紛？（房東必做 5 件事）

1️⃣ 簽訂正式租賃契約（非網路模板）

內容包含租金、押金、維修責任、寵物規範、退租流程等。

2️⃣ 使用身分驗證（避免假資料）

可使用：

• LINE 查詢手機是否為真帳號

• 房客黑名單工具（可自行串接 API）

• 政府開放資料查詢

3️⃣ 交屋必拍照、設備清單化

避免退租糾紛。

4️⃣ 固定每 3 個月訪視一次房屋

先告知房客，保持關係透明。

5️⃣ 善用專業管理（代租代管）

若房東想省心，可委託專業團隊協助代管。

結語：房東只要準備好，就不怕惡房客！

出租市場風險可控，只要：
✔ 合約完整
✔ 證據保留
✔ 合法程序

房東就能大幅降低糾紛，讓租屋流程更穩定、租金收入更安心。